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5 de Março de 2021

Coronavírus/Covid-19, Pandemia, Recessão, Desemprego e o Distrato/Rescisão da Compra de Imóvel na Planta, com Devolução de 90% ou 100% dos Valores Pagos

Impactos do Coronavírus/Covid-19, Pandemia, Recessão, Desemprego e Necessidade de Distrato/Rescisão da Compra de Imóvel na Planta, com Devolução de Cerca de 90% ou 100% dos Valores Pagos

Quando o assunto é distrato/rescisão de compra de imóvel na planta, em época de Coronavírus/Covid-19, Pandemia, Recessão, Desemprego, exerça o seu direito, mesmo inadimplente (Súmula 1 do TJSP), e tenha devolvido 80%, 90% do que pagou ou, em certos casos, até 100%, corrigido monetariamente (Súmula 3 do TJSP) e, obrigatoriamente, a vista (Súmula 2 do TJSP), via ação judicial de distrato.

Infelizmente, o mundo todo foi pego de surpresa, com a chegada do coronavírus/Covid-19, a maior pandemia da idade contemporânea.

Já é de conhecimento público que, centenas de milhares de pessoas, perderam ou perderão os postos de trabalho, os empregos, bem como, inúmeras empresas quebrarão.

Neste momento, surgem algumas dúvidas:

I - o que a pessoa, compradora de imóvel novo, poderá fazer para interromper (claro, é apenas um adiamento do objetivo. Mais para frente, você retomará com ele), neste momento, seu sonho de aquisição do imóvel novo?

II - Poderá fazer o distrato/rescisão da compra, mesmo tendo assinado o contrato (diga-se de passagem, em regra, com cláusulas abusivas e nulas de pleno direito)?

III - É mais vantajoso fazer o distrato diretamente com a construtora/incorporadora ou via Judiciário?

IV - O que consta em contrato, está acima das leis de proteção do consumidor?

Enfim, são muitas dúvidas que eu, como advogado há 20 anos, e operador do direito, irei esclarecer no decorrer deste artigo.

Em absolutamente todos os contratos elaborados pelas construtoras/incorporadoras, até então vistos por mim, possuem cláusulas ilegais e nulas de pleno direito. Oportuno destacar que, mesmo que você tenha assinado o contrato com estas cláusulas abusivas e ilegais, as cláusulas abusivas são declaradas/consideradas nulas pois, a Lei está acima do contrato firmado entre você e construtora. É muito comum, o comprador contatar a construtora, para tentar levar adiante um distrato da compra do imóvel (e, na maioria absoluta, não consegue, pois querem devolver ao comprador um valor ínfimo/irrisório e que coloca o comprador em desvantagem exagerada), e ouvir que se ele, comprador, assinou o contrato, é obrigado (não, não é) a cumpri-lo. Vejamos o que manda a Lei:

Lei Federal 8.078/90 (leis estão acima das regras dispostas em contrato):

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

A nova Lei, que trata do distrato de compra de imóvel na planta, promulgada em 28/12/2018, só tem validade, para contrato assinados após a citada data e, mesmo assim, lembrando que o consumidor nunca é lesado de forma manifestamente excessiva pois, a Lei Federal 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), está acima, ou seja, tem validade acima do contrato assinado e sobre leis excessivamente desvantajosa ao consumidor. É muito comum, ver funcionários de construtoras, alegarem que existe uma nova lei e ela deve ser cumprida (não é bem assim), sendo que você, eventualmente assinou o contrato antes de 28/12/2018. Cuidado com o que alguns representantes de construtoras/incorporadoras dizem pois, muitos, adoram levar o comprador/consumidor em erro.

Ementa (resumo de uma Decisão do Tribunal):

  • APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. Percentual de 10% (retenção = percentual de 10%, que fica com a construtora e 90% devolve-se ao comprador.DM) sobre os valores pagos que se afigura escorreito e obedece aos parâmetros fixados pelo E. Superior Tribunal de Justiça. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. Observância do ato jurídico perfeito. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros a contar do trânsito em julgado. Precedentes desta C. Câmara. Correção monetária que deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos, evitando-se a perda do poder de compra da moeda frente à inflação. FORMA DE RESTITUIÇÃO. Devolução imediata. SUCUMBÊNCIA. Manutenção. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Tribunal de Justiça de São Paulo - Apelação nº 1027131-31.2017.8.26.0100 - 2ª Câmara de Direito Privado - Relatora Desembargadora Rosângela Telles)

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, editou três Súmulas (= quando há decisões reiteradas e iguais sobre um tema, cria-se a Súmula), sobre o assunto, distrato de compra de imóvel na planta. Vejamos:

A PRESIDÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA pública, para conhecimento, as Súmulas aprovadas pelo Colendo Órgão Especial, nos termos do artigo 188, §§ 3º e 4º, do Regimento Interno:

  • Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Observando que, esta Súmula 1, autoriza compradores de imóveis novos, mesmo inadimplente, interpor ação judicial de distrato de compra de imóvel na planta, pedindo devolução dos valores pagos.

  • Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Observando que, esta Súmula 2, determina que, a devolução dos valores pagos e determinados na condenação judicial, só podem ser restituídos a vista. Em regra, os contrato elaborados por construtoras/incorporadoras, determinam que, em caso de distrato, a devolução dos valores pagos, depois de incontáveis descontos ilegais, será feita em tantas parcelas quanto foram as parcelas já pagas. Logo, se você pagou 30 parcelas, a construtora irá querer lhe devolver o distrato em 30 parcelas. Esta cláusula é ilegal e afronta a Súmula 2 do TJSP acima.

  • Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Observando que, esta Súmula 3, determina que o comprador do imóvel novo, tem o direito de, ter seu dinheiro empregado na compra do imóvel, devolvido com correção monetária desde as datas de cada desembolso, até deposito judicial a ser feito pelo condenada construtora/incorporadora.

Os Tribunais, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, as Súmulas e a jurisprudência já pacificada antes da nova Lei, sobre o percentual de devolução justo e razoável, tem protegido o comprador de ficar em desvantagem exagerada, quando, ainda mais nesta situação imprevisível e de força maior, que é o que tomou o mundo todo, o coronavírus/Covid-19, pandemia.

O que se tem visto hoje é, via ação judicial, a devolução de 80% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso das parcelas e, obrigatoriamente a vista (não pode haver parcelamento).

Confira-se a respeito, o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça:

  • “CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas de retenção pela construtora (= retenção é o que fica com a construtora. Logo, nesta Decisão do STJ, foi determinada a devolução de 90% dos valores pagos ao comprador e 10% de retenção à construtora.DM), como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento.” (Superior Tribunal de Justiça, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho).

  • Em época de pandemia, coronavírus, Covid-19 (situações que ensejam a aplicação jurídica do motivo de força maior/sistuações extrordinárias), recessão e desemprego em massa, vislumbra-se um outro horizonte que, pode ser levado em conta, por ocasião da decisão judicial, com devolução de 100% dos valores até então pagos, em favor/benefício do comprador que não consegue mais pagar as prestações da compra de imóvel na planta.

O Covid-19, Coronavírus, pandemia, isolamento, alterará em breve, por motivo de força maior, as relações de trabalho, e a manutenção das empresas, que hoje estão funcionando.

Tem-se notícia que inúmeras empresas fecharão e, incontáveis pessoas, infelizmente, perderão os empregos ou a forma como vinham ganhando dinheiro para arcar com as prestações da compra do imóvel novo.

O Código Civil, conforme se vê abaixo, dispõem de alguns artigos que, podem ser levados em consideração e, a depender da avaliação dos fatos levados ao magistrado, este poderá até mandar devolver 100% de tudo o que foi pago por você na compra do imóvel na planta.

  • Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
  • Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

  • Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução (= distrato/rescisão.DM) do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Por seu turno, verifica-se que, a nova Lei de distrato, como já era de se esperar, em regra, não está sendo aplicada pelos Tribunais, até mesmo a contratos assinados depois de 28/12/2018, tendo em vista ser altamente prejudicial ao consumidor/comprador. Assim, como se vê abaixo, o Judiciário continua mantendo a forma de restituição dos valores, conforme antes da nova Lei, aplicando assim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e o Código de Defesa do Consumidor, protegendo o comprador de práticas abusivas comerciais.

Ementa (resumo da Decisão do Tribunal):

Compromisso de compra e venda DE IMÓVEL - Impossibilidade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações ajustadas – Rescisão decretada - Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção (retenção é o que fica com a construtora/incorporadora.Dito meu) mantida em 20% dos valores pagos– Lei1378666/18 que estabelece limite máximo de retenção, sendo possível a fixação de percentual inferior. (Tribunal de Justiça de São Paulo; Apelação Cível 1015560-23.2014.8.26.0309; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2020; Data de Registro: 19/02/2020)

Assim, prezado (a) leitor (a), em se fazendo necessário o distrato da compra de imóvel na planta (depois, você retomará seu projeto de vida. Afinal, a vida é feita de momentos altos e baixos), não hesite em exercer seus direitos, visando propor ação judicial para, ter de volta, 80%, 90% e até 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, com devolução a vista dos valores. Antes de assinar eventual distrato com construtora, consulte um advogado especialista para lhe orientar sobre seus direitos.

Veja mais em:

https://www.rodriguesadvocaciabr.adv.br/distrato-de-compra-de-imovel-2

Dr. Carlos Rodrigues, Sócio Fundador e Proprietário no escritório Rodrigues Advocacia. Formado em direito no ano de 1998, atua há mais de 20 anos como Advogado, em especial no Direito Imobiliário. Pós-Graduado em Direito do Consumidor. Palestrante e Escritor. contato@rodriguesadvocaciaBR.adv.br (11) 2615-0312 e 9.8139-4074 cel. e whatsapp (pode nos adicionar)

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